La richiesta di autoconvocazione da parte della minoranza per riesaminare la delibera consiliare n. 82 del 13/12/2010. che dava la possibilità ai cittadini della zona 167 di richiedere al Comune la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà a fronte di un corrispettivo da versare al Comune, è stata iscritta all’o.d.g. del Consiglio Comunale del 10/03/2011 per cercare di affrontare congiuntamente le problematiche emerse alla luce di una più approfondita analisi delle procedure adottate.

Purtroppo ancora una volta le richieste avanzate dalla minoranza vengono disattese. L’argomento in questione è stato discusso con la presenza di soli 3 consiglieri comunali di maggioranza compreso il Presidente del Consiglio ed il dirigente dell’U.T.C., che hanno solo preso atto di una procedura anomala e chiesto il rinvio dell’argomento a causa delle numerose assenze.

La richiesta della minoranza attraverso la presentazione di un o.d.g. di revocare la delibera n. 82  non è stata presa in considerazione per un vizio di procedura e l’uscita dall’aula dei restanti consiglieri di maggioranza hanno costretto il Presidente del Consiglio a sciogliere la seduta per mancanza del numero legale.

Considerato che l’argomento in questione deve essere assolutamente riportato in C.C. per revocare un atto che attualmente ha l’immediata esecutività, auspico che l’amministrazione in tempi brevi si faccia carico di convocare il C.C. e per definire con chiarezza le procedure che devono essere trasparenti e soprattutto nel rispetto delle normative di legge in materia.

In caso contrario saremo costretti a presentare una ennesima richiesta di auto convocazione per la soluzione del problema che non può essere affrontato con l’organizzazione di incontri e senza una metodologia che rispetti la legge.

Dopo questa preliminare informativa sento il dovere, in qualità di consigliere comunale, di  mettere a conoscenza tutti i cittadini del mio intervento fatto in C.C. che in sintesi evidenzia i dubbi e le perplessità del provvedimento deliberato.

INTERVENTO DEL CONSIGLIERE COMUNALE TOMMASO BRADASCIO

Signor Sindaco Signor Presidente .Sigg. Assessori, Sigg, Consiglieri Comunali, la richiesta di auto convocazione da parte della minoranza per riportare in aula un argomento che l’amministrazione Comunale con atto di C.C. n. 82 del 13/12/2010 ha proposto e che è stato votato all’unanimità dei presenti e reso immediatamente esecutivo, scaturisce da una serie di problematiche e dubbi che i cittadini diretti interessati hanno evidenziato e che nonostante le varie riunioni organizzate dall’Amministrazione Comunale, non hanno chiarito del tutto le procedure adottate dagli uffici competenti.

Fatto questa premessa, ritengo che il  riesame della delibera n. 82 del 13/12/2010 con cui si dava la possibilità di trasformare il diritto di superficie in diritto di proprietà, approvando una scheda elaborata dall’UTC  in cui venivano fissati i parametri e le modalità per la determinazione dei costi, necessita di una più approfondita analisi alla luce di una serie di considerazioni scaturite da una più attenta valutazione degli atti e dalle  istanze presentate dai vari cittadini residenti della zona. L’art. 31 della legge 448/98 ha consentito ai Comuni di poter trasformare in diritto di proprietà il diritto di superficie già concesso sulle aree destinate all’edilizia economica e popolare ( cosiddette aree 167 ). La trasformazione del diritto può avvenire a seguito di proposta del Comune, che potrà essere liberamente accettata dal singolo proprietario di alloggio a titolo oneroso, indipendentemente dalla volontà del condominio cui appartiene. Ai fini della determinazione delle aree bisogna tenere presente l’art. 37 del D.P.R. 328/2001 così come modificato dalla legge 244/2007. In pratica va calcolato il valore venale dell’area che non può essere maggiore di quello stabilito dal Comune per aree cedute direttamente in proprietà al momento della trasformazione del diritto. Il valore venale dell’area così determinato viene ridotto del 25% trattandosi di interventi di riforma economico –sociale. Calcolato l’importo da pagare da parte di ciascun proprietario di alloggio, in base ai propri millesimi, si detrae il prezzo corrisposto all’epoca della concessione del diritto di superficie, opportunamente rivalutato ad oggi.

Gli effetti del’acquisizione del diritto di proprietà previsti dalla legge 448/98 possono essere così sintetizzati:

-     L’acquirente diventa proprietario, in rapporto ai propri millesimi della quota parte dell’area su cui sorge la costruzione comprendente l’alloggio di sua proprietà ( ma non ne potrà disporre autonomamente in quanto in comunione con gli altri proprietari dell’immobile  );

-     L’alloggio può essere venduto anche a chi non ha i requisiti ( salvo che l’acquirente non debba ricorrere a finanziamento pubblico ) considerato anche che i vincoli sull’alienabilità degli alloggi posti dall’art. 35 della legge 865/71 ( richiamati nelle convenzioni sottoscritte ) sono ormai decaduti o per decorso del termine o perché abrogati dalla legge 179/92 giusto anche chiarimenti forniti dal Consiglio di Stato con parere 139/2009;

-     Il valore dell’appartamento può aumentare perché la sua proprietà non è più limitata al periodo dei 99 anni della convenzione ( ma il prezzo dipende dall’andamento del mercato immobiliare ).

Mi permetto a questo punto di fare alcune considerazioni sul contenuto dell’atto deliberativo del 13/12/2010 che seppure votato all’unanimità dei consiglieri comunali presenti e quindi  senza mettere in discussione la legittimità delle decisioni assunte dall’Amministrazione Comunale, ha bisogno di ulteriore verifica e chiarezza circa l’esattezza e la correttezza delle scelte operative e politiche effettuate.

1) I dati presi a riferimento  per la quantificazione del costo unitario di trasformazione espresso a mc. è stato rapportato al valore medio di tutte le aree incluse nel piano di edilizia economica e popolare, senza tenere presente la situazione dei diversi comparti edificatori;

2) Non è stato applicata la riduzione del 25% prevista dalla legge 244/2007.

Per chiarire meglio il mio intervento, partiamo dalla considerazione che l’attuazione della 167 ha avuto due tempi ben diversi tra loro:

1° tempo

piano di acquisizione delle aree 167 che interessò i comparti 3-4-5 con un esproprio generalizzato per la cessione alle cooperative edilizie che ne avevano fatte domanda. Le cooperative, come giustamente viene riportato nella premessa della delibera consiliare n.82 del 1312/2010, pagarono le aree concesse in diritto di superficie allo stesso prezzo di quelle concesse in piena proprietà. Per giunta, a seguito della famigerata sentenza della Corte d’Appello sul ricorso promosso da Giannelli-Melchiorre, le cooperative furono successivamente chiamate dal Comune a conguagliare il prezzo del suolo al valore venale di mercato determinato dallo stesso Tribunale, maggiorato di spese legali e processuali, indipendentemente dai proprietari iniziali dei suoli. Il Comune scelse di non riconoscere alcuna riduzione di prezzo per la cessione del suolo in diritto si superficie, e i concessionari pagarono l’intero costo del suolo, nonostante che il comma 12 dell’art.35 della legge 865/71 prevedesse che i corrispettivi della concessione in superficie non  dovevano essere superiori al 60% del prezzo di cessione dell’area. Il Comune quindi si garantì la copertura di tutte le spese sostenute per l’acquisizione delle aree comprese nel primo piano di esproprio e senza alcuna distinzione.  Viene spontaneo chiedersi perché oggi si dovrebbe pagare un conguaglio per la trasformazione del diritto di superficie, in diritto di proprietà quando nel comparto 3-4-5 tutti hanno pagato la stessa somma?

2° tempo

Diverso è il caso del secondo piano di acquisizione delle aree 167 che interessò il cosiddetto esagono grande previsto dal PRG. Mi riferisco alle aree comprese tra via Putignano e il giardino Giovanni Paolo II (Colle delle Gioia) richieste ed assegnate alla C.E.I. per poi essere trasferite successivamente e dopo alcune vicissitudini, alla società Acquafresca. Questo secondo piano di interventi è stato avviato e realizzato quando il primo intervento riferito alle cooperative si era già concluso da diversi anni con una autonoma procedura e con criteri completamente diversi soprattutto sulla determinazione del prezzo di cessione delle aree. Infatti, a differenza di quanto avvenuto con le cooperative “ La Casa-Esperia e Junior”, alla C.E.I. furono ceduti in diritto di superficie mq. 25.595 al prezzo scontato del 60,87% su quello stabilito per il diritto di proprietà , esattamente come previsto dal citato comma 12 art.35 della legge 865/71.

Conseguentemente trattandosi di due momenti differenti le modalità e le formule da applicare non possono essere le stesse per aree appartenenti ai due diversi piani di acquisizione e. per quanto detto, la trasformazione del diritto sulle aree C.E.I.  deve essere assoggettata a un diverso conguaglio da parte dei richiedenti. Di contro l’eventuale trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà delle aree cedute alle cooperative  nei comparti 3-4-5 dovrà attuarsi con una procedura del tutto diversa da quella della C.E.I. e questo per l’elementare e costituzionale principio di uguaglianza di tutti i cittadini di fronte alla legge.

Infatti delle due l’una:

1)   o il conguaglio deve interessare tutti e quindi anche gli acquirenti in diritto di proprietà

2)   oppure la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà deve avvenire a costo zero per le cooperative del comparto 3-4-5 in quanto i destinatari del diritto di superficie hanno pagato all’epoca, lo stesso prezzo dei concessionari in diritto di proprietà, corrispondente al valore venale di comune mercato delle aree cedute.

Pertanto poiché la delibera consiliare non fa alcun riferimento alle aree cedute in proprietà, che perciò risulterebbero escluse dal provvedimento, ne consegue che la prima ipotesi non è applicabile per scelta dell’Amministrazione. Di conseguenza non resta che la seconda ipotesi in quanto il Comune a suo tempo ha incassato l’intero costo di acquisizione dell’area come previsto dal già citato art.35 della legge 865/71. Se così non fosse , il Comune ricaverebbe un indebito maggior profitto, lucrando su una parte dei beneficiari degli interventi realizzati nel P.d.Z, con un indebito arricchimento finalizzato a fare cassa in maniera illegittima.

Tommaso Bradascio - Consigliere comunale